Édition n°3 · Semaine du 19 octobre 2026

Dubaï & Co

l'hebdo de l'investisseur

par Solaya Immo

L'actualité du Golfe, décodée pour l'investisseur immobilier francophone. Lecture : 3 minutes.

L'édito

Bonjour à tous,

Cette semaine, un chiffre a beaucoup circulé à Dubaï : les loyers demandés par les propriétaires reculent dans la plupart des quartiers phares. Après trois années de hausse quasi ininterrompue, le marché locatif change de rythme.

Le fil rouge de ce numéro, c'est donc l'offre. Les livraisons de logements neufs s'enchaînent à Dubaï, ce qui donne plus de choix aux locataires. Pendant ce temps, Abu Dhabi et Sharjah publient des volumes de transactions record, et Dubaï continue d'investir massivement dans ses transports.

Pour l'investisseur, la leçon est simple : le rendement ne se décrète pas, il se calcule. C'est justement le sujet du focus de cette semaine. Bonne lecture !

Les 4 news de la semaine

1. 🏠 Dubaï : les loyers affichés reculent dans les quartiers phares

Une étude des loyers demandés dans les annonces en ligne, publiée en début de semaine, compare le troisième trimestre 2026 à la même période de 2025. Pour les appartements, les loyers affichés baissent dans 9 des 10 grands quartiers étudiés : environ -22 % à Downtown, -16 % à Dubai Marina, -12,5 % à Business Bay et -10 % à Jumeirah Village Circle. Dubai Hills Estate reste stable. Les villas suivent la même pente, avec une seule exception en hausse, Al Furjan (+15 %). En parallèle, le nombre d'appartements proposés à la location a fortement augmenté sur un an.

👉 Ce que ça change pour vous : attention, il s'agit de loyers demandés, pas de loyers signés, et ce sont les quartiers les plus chers qui corrigent le plus. Si vous achetez pour louer, basez votre calcul sur le loyer réaliste d'aujourd'hui, pas sur celui de 2025. Si vous êtes déjà propriétaire, un loyer légèrement en dessous du marché pour garder un bon locataire vaut souvent mieux que deux mois de logement vide.

2. 🇦🇪 Abu Dhabi : déjà 175,7 milliards de dirhams en neuf mois

Selon le régulateur immobilier d'Abu Dhabi (ADREC), les transactions immobilières ont atteint 175,7 milliards de dirhams entre janvier et septembre 2026. C'est nettement plus que les 142 milliards de toute l'année 2025, qui était pourtant déjà une année record. Le résidentiel pèse 95,8 milliards, pour 21 416 ventes de logements enregistrées. Au premier semestre, les expatriés résidents et les acheteurs étrangers non-résidents représentaient ensemble 70 % de la valeur des ventes résidentielles.

👉 Ce que ça change pour vous : Abu Dhabi confirme sa place de deuxième grand marché des Émirats, porté par les étrangers. Mais une telle accélération repose surtout sur l'achat sur plan, donc sur des livraisons à venir. Avant d'acheter, regardez combien de logements vont sortir dans le même quartier au même moment : c'est ce qui déterminera votre loyer à la livraison.

3. 🏜️ Sharjah : 46,8 milliards de dirhams échangés en neuf mois

Le département de l'enregistrement immobilier de Sharjah a annoncé le 13 octobre un volume de 46,8 milliards de dirhams sur les neuf premiers mois de l'année, soit +14 % sur un an. L'émirat a enregistré 91 560 opérations au total, dont 24 749 ventes (+2,1 %) pour 35 milliards de dirhams, et 3 839 crédits immobiliers pour environ 10,2 milliards.

👉 Ce que ça change pour vous : Sharjah, voisine de Dubaï, attire surtout des acheteurs résidents qui cherchent des prix plus doux. Les étrangers peuvent y acheter, mais uniquement dans des zones et projets désignés, avec des règles différentes de celles de Dubaï. Un marché intéressant pour des budgets plus modestes, à condition de bien vérifier le type de propriété proposé avant de signer.

4. 🚇 Dubaï relie le train et le métro, et rêve de sous-sol

Depuis jeudi 15 octobre, une passerelle piétonne couverte de 400 mètres relie la station de métro Jumeirah Golf Estates à la gare Etihad Rail de Dubaï, en remplacement de la navette en bus. Une correspondance avec les lignes rouge et or du métro est prévue d'ici 2032. Deux jours plus tôt, le directeur de l'autorité des transports (RTA) a indiqué que Dubaï étudie un réseau souterrain pour transporter passagers et marchandises. Ce projet n'en est qu'au stade de l'étude.

👉 Ce que ça change pour vous : le sud de Dubaï (Jumeirah Golf Estates, Al Furjan, Dubai Sports City…) devient progressivement un nœud de transport. C'est un atout de long terme pour la valeur et l'attractivité locative de ces secteurs. En revanche, ne payez pas un bien plus cher sur la seule promesse d'un projet encore à l'étude, comme le réseau souterrain.

Le chiffre de la semaine

4,58 millions C'est la population de Dubaï fin 2025, en hausse de 7,5 % sur un an, rappelée cette semaine par le directeur de l'autorité des transports : même quand les loyers se tassent, la demande de fond continue de grandir.

Le focus : calculer son vrai rendement locatif à Dubaï

On lit souvent « 7 % de rendement » dans les brochures. Ce chiffre est presque toujours un rendement brut : le loyer annuel divisé par le prix du bien. Ce qui compte pour vous, c'est le rendement net, une fois toutes les dépenses déduites. Les 5 postes à intégrer :

  1. Les frais d'achat. Ajoutez au prix les 4 % de frais de transfert versés au Dubai Land Department, plus les frais d'enregistrement et d'intermédiation. Comptez environ 6 % au total.
  2. Les charges de copropriété (les « service charges »). Elles sont payées par le propriétaire, calculées au pied carré et variables selon l'immeuble. Les montants approuvés sont consultables sur l'application officielle Dubai REST : vérifiez-les avant d'acheter.
  3. La gestion locative. Si vous vivez en Europe, vous déléguerez la recherche du locataire et le suivi du bien. Prévoyez un pourcentage du loyer annuel.
  4. La vacance locative. Entre deux locataires, le bien peut rester vide quelques semaines. Avec un marché plus concurrentiel, prévoir un mois par an est prudent.
  5. L'entretien et l'assurance. Climatisation, petites réparations, assurance du propriétaire : quelques milliers de dirhams par an.

Exemple : un appartement acheté 1,5 million de dirhams et loué 100 000 dirhams par an affiche un rendement brut de 6,7 %. Avec environ 90 000 dirhams de frais d'achat, 14 400 de charges de copropriété, 5 000 de gestion, un mois de vacance et 2 300 d'entretien, le rendement net tombe à environ 4,4 %.

C'est toujours intéressant, d'autant qu'il n'y a pas d'impôt sur le revenu pour les particuliers aux Émirats. Mais selon votre pays de résidence fiscale, ces loyers peuvent devoir être déclarés : faites le point avec un fiscaliste avant d'investir.

Le mot de la fin

Vous voulez savoir ce que rapporterait vraiment un bien que vous avez repéré, charges comprises ? Écrivez-moi en message privé, je réponds à tout le monde.

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À la semaine prochaine !

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